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Logement décent et passoire thermique : critères et interdiction de louer

En France, un logement loué comme résidence principale doit être décent, ce qui inclut désormais un niveau minimal de performance énergétique. Voici les critères à respecter et les recours possibles quand ils ne le sont pas.

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Le calendrier de performance énergétique

En métropole, pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit entre 2025 et 2027, seul un logement classé de A à F peut être loué. Entre 2028 et 2033, il faudra une classe A à E, puis A à D à partir de 2034. L'interdiction vise donc aussi le renouvellement et la reconduction tacite du bail.

En outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte), le calendrier est différent et commence en 2028. Pour les baux de 2023 et 2024 en métropole, le critère était une consommation inférieure à 450 kWh d'énergie finale par m² et par an.

Les autres critères de décence

Le logement doit comporter au moins une pièce principale de 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou de 20 m³. Il doit assurer le clos et le couvert, protéger contre les infiltrations d'air, permettre une aération suffisante et ne présenter aucun risque manifeste pour la santé ou la sécurité. Un local en sous-sol ne peut pas être loué.

Les équipements obligatoires comprennent un chauffage normal, l'eau potable, l'évacuation des eaux usées, une cuisine ou un coin cuisine avec évier, une installation sanitaire intérieure et un réseau électrique suffisant. Le logement ne doit pas être infesté de nuisibles ou de parasites.

Questions fréquentes

Le locataire peut-il arrêter de payer son loyer si le logement n'est pas décent ?

Non, il ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie du loyer. Il doit signaler par écrit les signes de non-décence au propriétaire, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Selon le département, il peut aussi passer par Signal Logement.

Que peut décider le juge ?

Pour un bail signé ou renouvelé depuis 2025, le juge des contentieux de la protection peut être saisi après une mise en demeure restée sans effet pendant 2 mois. Il peut fixer les travaux et leur délai. Il peut réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu'à leur réalisation. Une conciliation gratuite est possible auparavant.

Le juge peut-il toujours imposer des travaux de performance énergétique ?

Non. Pour les baux depuis 2025, il ne peut pas les ordonner s'ils risquent d'endommager le bâti (attesté par un architecte) ou s'ils ont été refusés par l'autorité d'urbanisme ou du patrimoine. C'est au propriétaire d'apporter les justificatifs.

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